Недвижимость Кузбасса » Справка

Наши рекомендации по выбору риэлтера, агента, рилтерской компании

admin — Wed, 04 Feb 2009 18:02:41 +0000

На сегодняшний от обилия рекламы и предложений от агентств недвижимости Кемерова в городских газетах начинает рябить в глазах, и довольно сложно сделать выбор в пользу какого-либо агентства. Именно для того, чтобы помочь Вам разобраться в ситуации и написана наша статья.

Один из верных способов – не обращать внимания на рекламу Просто поинтересуйтесь у Ваших близких и хороших друзей о наличии риэлтера – специалиста, к которому они сами лично в своё время обращались и остались довольны качеством оказанных им услуг. Они смогут Вам подсказать и кого-либо порекомендовать. Важно, чтобы рекомендации были от людей, котормы Вы действительно доверяете, а не малознакомые люди.

Но не у всех есть знакомые риэлторы. Или бывают ситуации, когда не хочется ставить в известность всех своих знакомых и родственников, о том, что Вам необходимы риэлторские услуги. В данном случае Вам необходимо подобрать риэлторскую фирму.

Чем чаще Вы видите рекламу одного конкретного агентства недвижимости на телевидении, в газетах, журналах или других рекламных носителях — тем дороже будет стоимость предоставляемых данной компанией услуг. На самом деле, кто-то же должен оплачивать всю эту огромную рекламную компанию?

В тоже время, в маленькую конторку, состоящую из 2–3 человек и арендующую полуподвальное помещение где-то на краю Кемерова и готовую сделать всю работу за сомнительно «мизерную» комиссию, обращаться также не стоит — Вам не обеспечат должный уровень качества предоставляемых услуг. Нужно выбрать «золотую» середину.

Еще один параметр это опыт работы риэлтерской компании на рынке недвижимости, наличие свидетельств о членстве в профессиональных ассоциациях(Ассоциация Риэлтеров Кузбасса, Кузбасская гильдия риэлтеров и др.), добровольное страхование компанией своей деятельности и всех сделок, проводимых через данную компанию, также немаловажны при выборе конкретной риэлтерской фирмы, которой Вы можете доверить решение своего жилищного вопроса.

Несмотря на то, что лицензирование риэлтерской деятельности прекращено ещё несколько лет тому назад — попросите, чтобы Вам показали старую лицензию. Таким образом, Вы убедитесь, что фирма действительно давно работает на рынке недвижимости. Компании, получившие в то время лицензию, как правило, их сохранили для своей истории.

Связанные записи

Нотариусы Кемерова

admin — Sun, 01 Feb 2009 15:17:45 +0000

Выкладываю список нотариусов г Кемерово, какие только смог найти. Если у Вас есть какие то данные, или исправления, напишите мне, или откомментируйте к записи!

Барнашова Людмила Петровна
650000, г.Кемерово, ул.Д.Бедного, 5-2 (3842) 36-55-53

Баталова Марина Владимировна
650099, г.Кемерово, Пионерский бульвар, 12-76 (3842) 52-14-16

Батурина Елена Владимировна
650099, г.Кемерово, пр.Ленина, 34-23 (3842) 36-27-03

Блынская Вера Борисовна
650025, г.Кемерово, пр.Ленина, 5 (3842) 28-35-28

Вернова Ольга Павловна
650000, г.Кемерово, пр.Октябрьский, 51, оф.3 (3842) 35-78-48

Ефремова Лидия Ивановна
650000, г.Кемерово, ул.40-лет Октября, 5-47 (3842) 61-75-13

Ефремова Ольга Николаевна
650099, г.Кемерово, ул.50 лет Октября, 13-43 (3842) 36-10-72

Корнеев Николай Иванович
650001, г.Кемерово, ул.Пролетарская, 5-45 (3842) 37-78-45

Крайнова Татьяна Карловна
650056, г.Кемерово, пр-т Ленина, 121, к.1 (3842) 54-77-82

Лисуненко Светлана Викторовна
654000, г.Кемерово, пр.Ленина, 52-63 (3842) 58-24-42

Михалевич Светлана Викторовна
650099, г.Кемерово, ул.Красноармейская, 140, к.2 (3842) 58-37-77

Мызникова Светлана Федоровна
652500, г.Кемерово, ул.Дзержинского, 14, каб.104 (3842) 36-13-03

Митрякова Людмила Ивановна
650027, г.Кемерово, ул.Красноармейская, 121 (3842) 34-93-09

Пономаренко Галина Дмитриевна
650066, г.Кемерово, пр.Ленина, д.77, каб.303 (3842) 35-85-58

Портнова Марина Григорьевна
650066, г.Кемерово, ул.Спортивная, 28 (3842) 52-66-34

Серова Наталья Александровна
650056, г.Кемерово, Бульвар Строителей, 31-40 (3842) 53-57-41

Сопова Виолетта Юрьевна
650099, г.Кемерово, пр.Советский, 24 (3842) 36-56-89

Сыстерова Лидия Дмитриевна
650000, г.Кемерово, ул.Кирова, 55 (3842) 36-95-38

Просвиркина Валентина Ивановна
650099, г.Кемерово, пр.Советский, д.50-25 (3842) 36-36-97

Тарасов Сергей Владимирович
650002, г.Кемерово, пр.Шахтеров, 50, телефона нет

Цветкова Людмила Николаевна
650055, г.Кемерово, ул.Пролетарская, 15.к.67 (3842) 28-54-55

Связанные записи

Дачная амнистия

admin — Sat, 24 Jan 2009 21:30:42 +0000

Федеральный закон № 96–ФЗ, который в прессе окрестили «дачной амнистией», представляет собой пакет поправок, благодаря которым оформление в собственность земельных участков и расположенных на них строений значительно упростилось. Что же нового закон дает гражданам, оформляющим недвижимость в собственность?

Большие послабления получили владельцы практически всех частных строений: дач, садовых домиков, а также домов, возведенных на участках, выделенных под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или под ведение личного подсобного хозяйства.

Документы на такие объекты недвижимости у разных собственников находятся в самом разном состоянии. У многих землепользователей есть старые правоустанавливающие документы – «акты землеотвода», предусматривавшие право бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и иных упраздненных новым Земельным кодексом форм правообладания. Эти документы являются действительными и дают право на бесплатное (без выкупа) оформление земельного участка в собственность. Для этого следует провести межевание, получить кадастровый план и обратиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) за получением свидетельства о праве собственности.

Помимо свидетельства, право владения земельным участком и недвижимостью на нем можно подтвердить и другими документами. К их числу относятся: решения, справки, выписки, подтверждающие предоставления гражданину земельного участка.

Следует отметить, что при регистрации, наравне с привычными документами (справка БТИ, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности) теперь будут приниматься и другие бумаги. Например, решение местной администрации, профкома предприятия, при котором когда-то организовывалось садовое товарищество. Даже если земля была предоставлена давно и у человека нет документов, свое право он подтвердит, если предъявит выписку из похозяйственной книги, заверенную органами местного самоуправления. Особенно это актуально при оформлении участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности.

Любопытно отметить, что регистрационные органы не обязаны устанавливать подлинность представляемых документов. Если гражданин представил документ (допустим, договор, решение профкома или резолюцию председателя исполкома) о том, что земля выделена, регистратор не должен сомневаться в том, что право владения у него существует.

Закон дает возможность официально оформить и узаконить право собственности по факту обладания или пользования землей. Если же в документах, предоставленных гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ, не было указано право, или невозможно определить вид права, то такие земельные участки считаются предоставленными на праве собственности. Из этого правила делается исключение в случае, если в соответствии с законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

По новому закону также не обойтись без процедуры межевания и постановки участка на кадастровый учет. В связи с этим многих интересует стоимость этих работ. Законом, в целях снижения затрат на проведение межевания, предусмотрено установление субъектами РФ на период до 1 января 2010 года максимальных предельных цен на работы по проведению территориального землеустройства. Однако механизмы реализации этой статьи закона еще не ясны, так как с введением частной собственности на землю, землеустройство утратило статус государственного мероприятия и работы выполняются по заданию заказчика.

В соответствии со статьей 69 Земельного кодекса РФ как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений. Однако геодезические и картографические работы, связанные с землеустройством, могут выполняться только лицами и предприятиями, имеющими лицензию на их выполнение. В связи с этим, землепользователи, заинтересованные в выполнении проектных и изыскательских работ по землеустройству, обязаны заключать договоры подряда на их выполнение. Цена работы и условия ее выполнения определяются сторонами, заключившими договор, согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ.

Отдельно хотелось бы остановиться на вопросе узаконивания самовольных строений в соответствии с новым законодательством. Закон касается двух групп объектов. Во-первых, это дачи, садовые домики, другие постройки на дачных участках (бани, гаражи). Во-вторых, индивидуальные жилые дома на участках, предназначенных под ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальные гаражи, построенные на участках, предоставленных для гаражного строительства.

Без судебных решений новый закон разрешает регистрировать самовольно построенные дачные, садовые дома и индивидуальные гаражи. Для них достаточно заполнить специальную декларацию. Форма декларации разработана и в ней следует указать назначение объекта (жилое или нежилое), общую площадь, материал стен, информацию о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Перечень сведений, указываемых в декларации, исчерпывающий, и ничего, кроме правоустанавливающего документа на земельный участок, регистрирующие органы требовать не вправе.

Для регистрации прав на индивидуальные жилые дома необходимо пройти техинвентаризацию и технический учет, получить техпаспорт и обратиться в ФРС для получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.

Индивидуальные жилые дома, построенные без разрешений на строительство и не введенные в эксплуатацию (самовольные постройки) ранее признавались собственностью только через суд. По новому закону для собственников этих домов отменяется судебная процедура признания прав. Все самовольно построенные жилые дома на участках, предоставленных для ИЖС или личного подсобного хозяйства, до 2010 года можно оформить в собственность на основании техпаспорта.

Главным условием при регистрации прав на самовольные постройки является наличие документов на земельный участок. Участок должен быть предоставлен для целей строительства объекта, оформляемого в собственность. Нарушения красных линий, линий регулирования застройки и других градостроительных регламентов не являются основанием для отказа от регистрации прав.

Остановимся на наиболее характерных проблемах, возникающих в ходе «дачной амнистии». Первая проблема это, так называемые, «лишние сотки». Один из основных документов, необходимых для регистрации прав на землю, – кадастровый план участка. Для его составления требуются землеустроительные работы, включающие измерение площади землевладения и установление границ на местности. В ходе этих мероприятий многих дачников ожидает открытие: оказывается, что фактический размер участка и его конфигурация явно не совпадают со сведениями в документах о предоставлении земли, выданных, как правило, десятки лет назад. На практике часто встречается ситуация, когда участок, находящийся в фактическом пользовании дачника превышает размеры, указанные в документах. В принципе «дачная амнистия» позволяет бесплатно оформить в собственность такие «лишние» сотки, но с рядом условий и оговорок.

Прежде всего, требуется, чтобы соседи, иные лица и организации не имели претензий к фактическим границам, утвержденным при межевании. Соседи обычно не сопротивляются давно и традиционно устоявшимся границам. «Сюрпризы» преподносят председатели товариществ и кооперативов, а также местные власти. Они неожиданно вспоминают, что несколько соток, самовольно обустроенных и используемых дачником, на самом деле находятся в собственности товарищества (кооператива) либо муниципалитета. Как тут быть?

Для начала попросите предъявить документы, подтверждающие право собственности таких организаций (органов) на оспариваемые ими сотки. Если все подтвердится, то дальнейшее развитие событий будет во многом зависеть от воли «проснувшихся» собственников. Они могут великодушно принять решение о бесплатной передаче земли дачнику, а могут потребовать выкупа по рыночной цене. И это их полное право. Еще одно важное условие: обнаруженный при измерениях «лишний» кусочек земли не должен превышать минимального размера, установленного для участков соответствующего назначения (эти размеры в каждом регионе свои). Если ваш излишек превышает такой минимальный размер, то сверхнормативную часть, скорее всего, придется выкупать.

Следует также помнить, что существуют категории земли, которые вообще не подлежат приватизации – если ваш участок «залез» на такую территорию, то, увы, оформить в собственность эту часть земли не удастся. Чаще всего такая ситуация складывается с землями лесного фонда, которые потихоньку «оттяпывают» владельцы участков, граничащих с лесными массивами.

Бывают и противоположные ситуации: в результате измерений выясняется, что используемый участок недотягивает до площади, указанной в документах. Казалось бы, невелика проблема, ведь ничего чужого вы не присоединили. На самом деле в этой ситуации при госрегистрации права собственности на участок возникают немалые сложности. ФРС требует предоставить документы, подтверждающие, кому и каким образом от вас перешла недостающая часть участка: продали вы ее или, быть может, подарили кому-либо.

На этот случай «дачная амнистия» предусматривает четкий механизм действий. Вам нужно: во-первых, обратиться в территориальный орган Роснедвижимости по месту нахождения участка с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади участка на основании документов о межевании и о выдаче кадастрового плана со сведениями, необходимыми для госрегистрации права на участок с учетом уточненной площади; во-вторых, обратиться в территориальное управление ФРС с заявлением о внесении уточненных данных в Единый госреестр. К заявлению прикладываете кадастровый план. В результате вам должны выдать свидетельство о госрегистрации права собственности на участок той площади, которая определилась при межевании и указана в кадастровом плане.

Другая проблема связана с усилением активности Росприроднадзора: все больше дачников узнают, что их участки попадают в границы природоохранных зон, чаще всего – водоохранных. Чем это грозит? Прежде всего, учтите: водоохранная зона имеет юридическое значение, только если ее границы непосредственно установлены на местности: то есть, подходя, например, к озеру, вы можете увидеть соответствующие ограничивающие знаки. Нахождение участка в водоохранной зоне не препятствует заключению сделок и использованию земли, если при этом соблюдается природоохранное законодательство. В частности, ст.65 Водного кодекса разрешает возводить постройки в водоохранной зоне при условии, что они оборудованы «сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, истощения и засорения».

Узнавая о сложностях оформления участков и построек, о возможных неблагоприятных последствиях, часть дачников задается вопросом: «А не лучше ли оставить все как есть; а, с другой стороны, не отнимут ли тогда землю под предлогом неоформленных прав на нее?» Что касается риска потерять участок, имейте в виду то, что если у вас есть хоть какой-то документ от органов власти, где говорится о предоставлении участка либо о праве на участок, то землю не отнимут. Тем, кто состоит в дачном товариществе (кооперативе) и имеет лишь книжку садовода (она, кстати, не свидетельствует о правах на землю), изъятие участка тоже, как правило, не грозит. Основное же неудобство, связанное с отсутствием документов о правах на участок и постройки, – это невозможность заключения сделок: неоформленную загородную недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, ни принять в порядке наследования. Кроме того, важно иметь в виду, что некоторые послабления, введенные «дачной амнистией», ограничены определенным сроком действия.

В заключение хотелось бы пожелать удачи всем садоводам и огородникам, которым предстоит пройти испытание «дачной амнистией», и стать счастливыми обладателями своей собственной недвижимости.

Дмитрий Шибаинков

Связанные записи

Что нужно знать о задатке

admin — Sat, 24 Jan 2009 21:21:51 +0000

Задаток – одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с бытовым. В обиходе под задатком мы, скорее всего, понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар – что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток – не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”. Идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?
Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, – в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) – хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!
И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).
Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон – обязательство денежное (уплатить определенную сумму). Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, – иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) – поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон … другой стороне в доказательство заключения договора”. В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.
Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны – с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры. Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников – риэлтеров и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, – вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, – а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.
В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, – он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, – ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке – и… Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу – да, а по букве закона – нет! Ведь основной договор еще не заключен! Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.
Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлтерские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась. Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтер – как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтера.
Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, – ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.
Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога – поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.

Дмитрий Шибаинков